La tassazione Imu delle aree pone alcuni problemi pratici. Questo in funzione sia del corretto inquadramento della destinazione della stessa, sia per la determinazione del valore imponibile.
La qualifica di area edificabile ai fini dell’Imu prescinde dalle concrete possibilità di sfruttamento edificatorio del suolo
e deriva esclusivamente dall’inclusione del bene nell’ambito dello strumento urbanistico generale. Sono edificabili tutte le aree così qualificate dallo strumento urbanistico generale, anche solo adottato dal comune, a prescindere dall’esistenza dello strumento attuativo. Ciò significa che ai fini fiscali la qualificazione in esame discende da criteri meramente formali.
L’imposta deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio dell’area, tenendo conto anche di quanto sia effettiva e di prossima ‘utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione.
Il carattere dell’edificabilità è riscontrabile in relazione ad un’area, mediante due distinti approcci:
- un “concetto giuridico/regolamentare”, in base al quale è considerato edificabile il terreno individuato come tale dagli “strumenti urbanistici generali o attuativi”.
- un “concetto fattuale”, in base al quale è edificabile l’area considerata tale ai fini dell’indennità di espropriazione.
Quest’ultimo è un criterio di secondo grado che, vista la sua aleatorietà, opera quando è riscontrabile una carenza di strumenti urbanistici.
Ai fini in esame, quindi, non rileva l’effettiva e concreta possibilità di sfruttamento edificatorio del suolo, ma è sufficiente l’astratta potenzialità edificatoria del lotto.
Si riscontrano però anche alcune sentenze della Cassazione che sembrano individuare una sorta di “edificabilità di fatto” (o potenziale), ossia non risultante dalla pianificazione urbanistica comunale ma da circostanze concrete, quali la collocazione dell’area o la presenza di opere di urbanizzazione (sentenze n. 5166/2013 e 20137/2012).
La base imponibile
Il Decreto legge 201/2011, nel definire la base imponibile delle aree edificabili, rinvia a quanto previsto all’articolo 5 del Dig. 504/1992, comma 5.
Per la determinazione del valore delle aree fabbricabili, essenzialmente, occorre fare riferimento al valore venale in comune commercio che deve essere individuato sulla base di una moltitudine di parametri quali, ad esempio, la classe
demografica del Comune, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso consentita, il mercato edilizio della zona, l’ubicazione dell’area, le caratteristiche e le eventuali peculiarità (anche negative) del terreno, le dimensioni dell’area, gli eventuali oneri per lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione (ad esempio, costo delle opere di urbanizzazione – come stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza n. 25506/2006); o i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
La valorizzazione da parte del Comune.
Stante le numerose variabili, sussiste una notevole difficoltà per il contribuente di individuare un valore dell’area edificabile che risulti congruo (soprattutto per l’Ente impositore) e che lo ponga al riparo da possibili pretese da parte del Comune.
Al fine di ridurre i casi di contenzioso tra comuni e contribuenti instaurati a causa di una valutazione difforme del valore delle aree edificabili, l’Ente locale deve individuare “periodicamente e per zone omogenee i valori venali di comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza di contenzioso“.
Un sistema adottato ai fini Ici dalla maggioranza dei comuni italiani, per eliminare i potenziali numerosi conflitti valutativi tra contribuenti e comuni. Quindi le delibere con le quali i Comuni fissano i valori delle aree hanno, in merito all’Imu, una mera funzione di indicazione di massima di valori orientativi per i contribuenti.
Salvo che il Comune, in linea di principio, nell’ambito delle proprie linee guida regolamentari, non attribuisca ai valori determinati, una funzione di auto limitazione nell’accertamento. Cioè dica espressamente che se il contribuente si adegua ai valori minimi predefiniti, egli non può essere oggetto di accertamento di maggior valore.
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